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【房地產公寓大廈法律問題】

修正後規約，是否應依公寓大廈管理組織申請報備處理原則申請變更報備？

文 / 劉孟錦律師.楊春吉【台灣法律網】

【問題】

住戶規約，從管委會成立到現在，內容都沒有更改，現在要開住戶大會進行內容的變更，要注意那些事項，出席會議的人數?表決通過的人數?要函送區公所嗎?函送區公所，要準備那些資料?如果不函送區公所，在效力上是那一份為主?

【解析】

按規約，乃指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項（註一），是有關規約之修正，自應由有召集權之人（註二）依法召集、通知、公告（註三）及決議（註四），始為有效之決議（註五），至於有無申請變更報備，則不影響其效力；換言之，由有召集權之人依法召集、通知、公告及決議之修正後規約，住戶自應遵守。

至於修正後規約是否應依公寓大廈管理組織申請報備處理原則申請變更報備？按「管理組織報備後，重新互推之主任委員或推選管
理負責人者，應填具申請變更報備書及申請變更報備檢查表，格式如附件七、附件七之一、附件七之二（見編號P70、P71、P72）。」

固為公寓大廈管理組 織申請報備處理原則第6點所明定，惟係指「管理組織報備後，重新互推之主任委員或推選管理負責人者」而言，規約之修正，並未含入其中，自不須依公寓大廈管 理組織申請報備處理原則申請變更報備，但「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其 他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區 分所有權人會議決議之限制。」亦為公寓大廈管理條第8條第1項所明定，從而，修正後規約，依公寓大廈管理組織申請報備處理原則申請變更報備，自是較宜；而 此時，直轄市、縣（市）主管機關自當受理（註六）。

【註解】
註一：公寓大廈管理條例第3條第12款參照。

註二：有召集權之人，請參公寓大廈管理條例第25條：「…區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣 (市) 主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣(市) 主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止。」之規定。另區分所有權人會議之召集人未依前揭條文規定產生，其所為之會議決議，自不生效力（內政部94年8月31日台內營字第0940008892號函參照）。

註三：公寓大廈管理條例第30條：「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。」參照。

註四：公寓大廈管理條例第27條：「各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。但受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。」、

第31條：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比 例合計半數時，該決議視為成立。第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。」等規定參照。

註五：實務上，臺灣高等法院95年12月18日95年度聲字第407號民事裁定：「從『公寓大廈管理組織申請報備處理原則』第6點，管理組織報備後，重新 互推之主任委員，應填具申請變更報備書及申請報備檢查表，申請變更檢附文件，首要之前題（即先決條件）必需依當時有效之『全體區分所有權人名冊』召開區分 所有權人會議，其會議之成立，須踐行公寓大廈管理條例第30條至第34條之規定，始能認定為有效之決議…」可資參照。

註六：內政部94年8月15日內授營建管字第0940085330號函參照。